Uma medida recém-divulgada pelo governo federal promete agitar o mercado imobiliário e abrir novas oportunidades para milhares de brasileiros que sonham em ter a casa própria. A partir desta segunda-feira (20), entra em vigor o novo limite de financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal, que passa de R$1,5 milhão para R$2,25 milhões.
A decisão faz parte de um pacote de ações voltado a impulsionar o setor da construção civil e ampliar o acesso ao crédito habitacional. Com isso, famílias de classe média, que antes ficavam fora dos programas sociais, mas não conseguiam arcar com os custos de imóveis de alto padrão, passam a ter uma alternativa mais vantajosa.
Além de elevar o teto de financiamento, a medida permite o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) em imóveis de maior valor. O fundo poderá ser utilizado tanto na entrada quanto na amortização do saldo devedor ou no pagamento de parcelas, o que dá mais flexibilidade ao comprador. A mudança chega num momento em que as taxas de juros permanecem sob controle e o crédito imobiliário volta a crescer de forma consistente no país.
O que muda com o novo teto da Caixa
Com a atualização, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) passa a aceitar imóveis de até R$2,25 milhões. Antes, o limite era de R$1,5 milhão, o que restringia o acesso a moradias em regiões mais valorizadas. Essa ampliação permite que imóveis de médio e alto padrão sejam incluídos nas regras do SFH, garantindo juros mais baixos e uso do FGTS nas operações.
A Caixa também aumentou o percentual máximo de financiamento: agora, é possível financiar até 80% do valor do imóvel, reduzindo a entrada mínima para 20%. Antes, o limite era de 70%. Essa mudança facilita o acesso ao crédito para famílias com boa renda, mas que não possuem grandes valores para entrada.
De acordo com o banco, as taxas de juros podem chegar a até 12% ao ano, variando conforme o perfil do cliente e o tipo de contrato.
Quem se beneficia com o novo modelo
A nova modalidade foi criada especialmente para famílias com renda acima de R$12 mil por mês, um público que fica no meio do caminho entre os programas populares e os financiamentos tradicionais. Esses consumidores agora contam com uma linha intermediária, com juros mais competitivos e regras mais flexíveis para usar o FGTS.
Segundo projeções da Caixa Econômica Federal, mais de 80 mil novos financiamentos devem ser contratados até 2026. A expectativa é que a medida aqueça o setor da construção civil, estimule novos empreendimentos e gere milhares de empregos diretos e indiretos.
Como funciona o uso do FGTS
O FGTS continua sendo uma das ferramentas mais vantajosas para quem busca financiar um imóvel. Ele pode ser usado de três maneiras principais:
- Na entrada: ajuda a reduzir o valor financiado e aumenta as chances de aprovação do crédito.
- Na amortização: permite abater parte do saldo devedor, diminuindo o total da dívida ou encurtando o prazo de pagamento.
- No pagamento das parcelas: alivia o orçamento familiar em momentos de aperto financeiro.
Para utilizar o fundo, o trabalhador precisa ter pelo menos três anos de contribuição ao FGTS, consecutivos ou não. Também é necessário não possuir outro financiamento ativo pelo SFH nem outro imóvel residencial urbano. Além disso, o FGTS precisa ter uso exclusivo para imóveis residenciais e urbanos, destinados à moradia própria.
Novas condições de financiamento
A ampliação do limite trouxe ainda mudanças nas modalidades de amortização.
Na tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), onde as parcelas diminuem ao longo do tempo, será possível financiar até 80% do valor do imóvel. Já na tabela Price, que mantém parcelas fixas, o financiamento máximo será de 70%.
Outra mudança importante envolve o uso dos recursos da poupança. Atualmente, os bancos precisam destinar 65% dos depósitos de poupança para o crédito habitacional. A meta é elevar esse percentual gradualmente até 100%, sendo 80% obrigatoriamente voltados ao SFH.
Essa reestruturação tende a aumentar a oferta de crédito, reduzir a burocracia e estimular a concorrência entre as instituições financeiras. Com isso, os consumidores devem se beneficiar de juros mais baixos e prazos de pagamento mais longos.
Como solicitar o novo financiamento
Quem pretende aproveitar as novas condições deve seguir um passo a passo simples:
- Reúna os documentos: comprovante de renda, RG, CPF, comprovante de residência e declaração do imposto de renda.
- Faça uma simulação: no site ou aplicativo da Caixa, é possível calcular o valor das parcelas e o prazo de pagamento conforme o perfil do comprador.
- Vá até uma agência: leve os documentos e o resultado da simulação para formalizar a proposta.
- Análise de crédito: o banco verificará o histórico financeiro, a renda e a documentação do imóvel.
- Assine o contrato: após a aprovação, o contrato é assinado e o valor é liberado diretamente ao vendedor.
A Caixa afirma que agilizou o processo e conclui a liberação do financiamento em até 10 dias úteis, conforme a documentação apresentada.
Regras para usar o FGTS na compra
Para evitar fraudes e garantir o uso do fundo apenas para moradia própria, o governo mantém algumas exigências básicas:
- O comprador deve ter três anos de contribuição ao FGTS, consecutivos ou não;
- Não pode ter outro financiamento ativo pelo SFH;
- Não pode ser proprietário de outro imóvel residencial urbano;
- O imóvel precisa ser residencial e urbano, com valor de até R$ 2,25 milhões;
- O comprador deve garantir que o imóvel esteja em boas condições de moradia e que ele não tenha usado o FGTS para comprá-lo nos últimos três anos.
Essas regras garantem que o fundo cumpra sua função social: ajudar o trabalhador a conquistar a casa própria.
Mercado imobiliário em alta
Com o aumento do teto e a expansão do crédito, especialistas preveem um forte aquecimento do mercado imobiliário.
A Caixa Econômica Federal, responsável por mais de 66% do crédito habitacional no país, registrou em 2024 o maior volume da história, com R$223,6 bilhões em contratações.
Somente no primeiro semestre de 2025, a carteira de crédito alcançou R$875,5 bilhões, com mais de 369 mil imóveis financiados.
Analistas acreditam que o novo limite deve estimular a construção de imóveis de padrão médio, atrair investidores e gerar mais empregos no setor.
A ampliação do teto para R$2,25 milhões e o uso ampliado do FGTS representam um passo importante para democratizar o acesso à moradia no Brasil.
Além de facilitar o financiamento para famílias de renda intermediária, a medida tende a estimular o crescimento econômico, fortalecer o setor da construção civil e criar novas oportunidades de emprego e investimento.
Com juros controlados e crédito mais acessível, o sonho da casa própria volta a se tornar uma realidade possível para milhares de brasileiros.
